Как снять квартиру без проблем и надолго? Как обезопасить себя от преждевременного увеличения платы за жильё? Платить или нет за коммуналку? На эти и другие вопросы отвечает Александр Карабанов, адвокат, кандидат юридических наук.

Зачем нужен договор?

Самое главное — заключить письменный, а не устный договор. Когда отношения между сторонами закреплены в письменной форме, гораздо проще аргументировать свои претензии.

Кто заключает договор?

Правом распоряжаться квартирой обладает её собственник на основании свидетельства о государственной регистрации права и документа-основания регистрации перехода права (договор дарения, купли-продажи и т. д.).

В случае если жильё находится в собственности нескольких человек, договор должен заключаться со всеми, то есть на стороне наймодателя выступает несколько лиц. Тогда каждый собственник лично подписывает договор найма либо выдаёт другому собственнику нотариально заверенную доверенность. Если квартира приобреталась в период брака, также не обойтись без согласия супруга на совершение сделки.

Как составить документ?

Оформить договор найма жилого помещения очень просто. Можно прибегнуть к помощи знакомого юриста или самостоятельно найти форму договора в интернете и дополнить её условиями, вас интересующими. Договор не требует нотариального заверения и в случае заключения его на период менее 1 года не подлежит госрегистрации в Управлении Росреестра. Оптимальный срок действия договора найма составляет 6 месяцев с дальнейшей пролонгацией (продлением срока). Например, если ни одна из сторон за 45 дней не уведомит другую о прекращении  действия договора, договор считается пролонгированным на тот же период.

Что указать в договоре?

В обязательном порядке надо написать паспортные данные обеих сторон, адреса, данные о квартире (из свидетельства о регистрации права) и документах, подтверждающих право наймодателя ею распоряжаться (свидетельство, договор). Затем указываются права и обязанности сторон, условия оплаты, срок действия договора и т. д.

Что должен снимающий?

К правам и обязанностям нанимателя относится бережное отношение к чужому имуществу, запрет на сдачу квартиры в поднайм без согласия нанимателя, своевременная плата за квартиру и коммунальные платежи. Оплата взносов на капремонт, по закону, должна осуществляться собственником, но этот момент лучше прописать в договоре отдельно, так же как и другие платежи (уборка и благоустройство территории, плата за содержание общедомового имущества и т. д.). 

Как правило, многие хозяева квартир стараются все эти платежи «навесить» на квартиросъёмщиков, поэтому лучше все условия обговорить заранее и закрепить в письменном виде. Обязательно запишите показатели счётчиков на момент подписания договора.

Что должен хозяин?

В правах и обязанностях хозяина квартиры (наймодателя) надо указать, что, во-первых, он не имеет права менять размер оплаты в течение действия договора без согласования с нанимателем. Во-вторых, не может выселить до окончания срока действия договора, кроме случаев, предусмотренных ст. 687 ГК РФ («Невнесение платы нанимателем более 6 месяцев», «Разрушение и повреждение имущества», «Систематическое нарушение прав соседей», «Использование помещения не по назначению»).

Если вносится предоплата за последний месяц, эта информация должна быть указана в договоре. Если она разбивается на несколько месяцев, это тоже надо расписать в документе, чтобы хозяин потом «случайно» не забыл об этом.

Что такое акт приёма-передачи?

Особое внимание сторонам необходимо уделить акту приёма-передачи и подробной описи имущества, находящегося в квартире. Иначе потом будет сложно доказать, что треснутое стекло в дверях кухни было задолго до сдачи квартиры, на тумбочке стоял древний ламповый телевизор, а не новая плазма, и хозяину квартиры не принадлежит купленная вами стиральная машинка.

Источник